不動産の利回り計算
物件価格・諸費用・家賃・経費を入れると、表面利回りと実質利回り、返済後の年間キャッシュフローがわかります。
要点
利回り計算は、不動産の家賃収入を物件の価格と費用で割り、表面利回りと実質利回り（純利回り）を%で求める計算です。
- 表面利回り = 年間の満室想定家賃 ÷ 物件価格。例では 1,800,000 ÷ 30,000,000 = 6.00%。
- 実質利回り = (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)。例では 1,094,500 ÷ 32,100,000 = 3.41%。
- 例の税引後の月額キャッシュフローは -￥11,311 で、年間のキャッシュフロー -135,731 を12で割った値です（税務上の扱いが none の例）。
- 諸費用は自動では決まらず、契約書や見積もりの金額を入力します。例の数値は例です。
利回り計算の使い方
- 購入価格 に物件の価格を入れます。例は30,000,000です。
- 購入時諸費用（登記費用・税金・仲介手数料など） に、購入時にかかる費用の合計を入れます。例は2,100,000です。
- 工事費・家具費用 に、購入直後の工事や家具の費用を入れます。なければ0のままにします。
- 月額家賃 に、満室で想定する月額の家賃を入れます。例は150,000です。
- 空室率 に、見込む空室の割合（%）を入れます。例は5です。
- 回収できない諸費用（年額） と 固定資産税・都市計画税（年額） を入れます。
- 火災保険（年額） と 修繕費（年額） を入れます。
- 管理手数料（家賃の%） に、管理にかかる割合を入れます。例は5です。
- 頭金、金利、返済期間（年） でローンの条件を入れます。例は頭金10%、金利2.2%、返済期間30年です。
- 購入時諸費用も融資に含める、税務上の扱い、純賃貸収入にかかる税率、減価償却費（年額） は、税務の確認が済んでから入れます。例の税率や金額は例です。
結果は入力に合わせてすぐ更新されます。画面には、例の値に戻すボタン、要約をコピーするボタン、CSVをダウンロードするボタン、印刷またはPDFで保存するボタンがあります。ページのアドレスには入力内容が含まれるため、そのリンクを開くと同じ結果が表示されます。
入力は一度に一つずつ変え、どの結果が動くかを見ると、数値が何に左右されるかがわかります。ページのアドレスには入力内容が保存されるので、シナリオをブックマークしたり、リンクを共有したりできます。「例の値に戻す」を押すとすべての入力欄が例の値に戻ります。
利回り計算の方法は何ですか？
表面利回りは「年間の満室想定家賃 ÷ 物件価格」です。実質利回りは「(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)」です。どちらも結果を%で表します。
例の表面利回りは、月額家賃150,000の12か月分で計算します。1,800,000 ÷ 30,000,000 = 6.00%です。
実質利回りは、まず空室を引きます。1,800,000 − 90,000 = 1,710,000です。次に経費を足します。回収できない諸費用240,000、固定資産税・都市計画税150,000、火災保険20,000、修繕費120,000、管理手数料85,500（空室を引いた家賃1,710,000の5%）で、合計は615,500です。1,710,000 − 615,500 = 1,094,500で、これを総コスト32,100,000（購入価格 + 購入時諸費用 + 工事費）で割ると3.41%です。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは、家賃と価格だけで比べる簡単な数字です。実質利回りは、空室、経費、購入時の諸費用を入れるため、手元に残る収益に近い数字になります。例では表面利回りが6.00%、実質利回りが3.41%で、差は2.59ポイントです。
| 指標 | 計算に入るもの | 例の結果 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間の満室想定家賃、物件価格 | 6.00% |
| 純利回り（実質利回り） | 空室、経費、購入時諸費用 | 3.41% |
家賃と価格が変わると実質利回りはどう変わりますか？
表の行は月額家賃の変化、列は購入価格の変化です。表の値は結果欄の純利回りで、本文の実質利回りと同じ計算です。基準の月額家賃150,000と価格の±0%が交わるところは3.41%です。家賃が5%上がると（月額157,500）3.66%になり、価格が10%高い列では、家賃150,000の行で3.10%になります。
| 月額家賃 | 購入価格 -10% | 購入価格 ±0% | 購入価格 +10% |
|---|---|---|---|
| ￥135,000 (-10%) | 3.23% | 2.90% | 2.64% |
| ￥142,500 (-5%) | 3.51% | 3.16% | 2.87% |
| ￥150,000 (0%) | 3.79% | 3.41% | 3.10% |
| ￥157,500 (+5%) | 4.07% | 3.66% | 3.33% |
| ￥165,000 (+10%) | 4.35% | 3.92% | 3.56% |
返済後のキャッシュフローはどう読みますか？
キャッシュフローは、純賃貸所得からローン返済額を引いた残りです。例では1,094,500 − 1,230,231 = -135,731です。税務上の扱いが「税金を考慮しない」の例では税を引いていないため、月額は年額を12で割った値になり、-135,731 ÷ 12 ≈ ￥-11,311です。結果欄の税引後の月額キャッシュフローは-￥11,311です。
ローンは購入価格の90%、30,000,000 × 90% = 27,000,000で組んでいます（頭金10%を除く）。自己資金は頭金3,000,000と購入時諸費用2,100,000の合計5,100,000です。自己資金利回りは、-135,731 ÷ 5,100,000 = -2.7%です。価格家賃倍率は、30,000,000 ÷ 1,800,000 = 16.7です。
結果には何が含まれませんか？
このツールは1年目の数字だけで計算します。家賃の上昇や下落、物件の価値の変化は含みません。諸費用（登記費用、仲介手数料、不動産取得税など）は自動では決まらず、入力した金額を使います。所得税率と減価償却の耐用年数も入力値です。税の扱いは国税庁または税理士に確認してください。このページは税務の助言ではありません。
よくある質問
不動産の利回りの計算方法は?
表面利回りは「年間の満室想定家賃 ÷ 物件価格」です。実質利回りは「(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)」で求めます。どちらも%で表します。
表面利回りと実質利回りの違いは?
表面利回りは家賃と価格だけで出す簡単な数字です。実質利回りは空室、経費、購入時の諸費用を含みます。例では表面利回りが6.00%、実質利回りが3.41%です。
利回りは何%なら良いですか?
固定の目安はありません。良い水準は、地域、築年数、物件の種類によって変わります。同じ地域や同じ種類の物件を、同じ計算方法（表面か実質か）で比べてください。
諸費用には何が含まれますか?
一般には、登記費用、仲介手数料、不動産取得税などが含まれます。このツールは諸費用を自動で決めないため、契約書や見積もりの金額を入力してください。例の2,100,000は例です。
結果を保存したり共有したりできますか?
はい。「要約をコピー」で要約とページのリンクをコピーでき、「CSVをダウンロード」で表をスプレッドシート用のファイルとして保存でき、「印刷またはPDFとして保存」で印刷できます。ページのアドレスには入力内容も含まれるため、リンクを開くと同じシナリオが再現されます。
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