不動産投資シミュレーション
購入からローン返済、家賃下落、売却までを年次で計算し、キャッシュフローとIRRを確認します。
要点
不動産投資シミュレーションは、購入価格、家賃、ローン、経費から年ごとの収支、キャッシュフロー、売却手取り、IRR（内部収益率）を求める計算ツールです。
- キャップレート = 純営業収益（NOI）÷ 購入価格。例では ￥1,124,500 ÷ ￥30,000,000 = 3.75%。
- 20年間のIRR（内部収益率）は例では1.91%です。
- 売却手取り = 物件価値 − 売却費用（4%）− 借入残高。例では ￥24,537,208 − ￥981,488 − ￥11,034,026 = ￥12,521,694。
- 家賃の年間上昇率と物件価値の年間上昇率はマイナスの値で下落を入力できます。例の数値は説明用の例です。
不動産投資シミュレーションの使い方
- 購入価格 と 購入時諸費用 に、物件の価格と購入時にかかる費用の合計を入れます。例は30,000,000と2,100,000です。
- 頭金 を購入価格に対する割合（%）で入れます。例は10です。
- 金利 と 返済期間（年） を入れます。例は2.2と30年です。
- 金利のみ返済型ローン を選ぶかどうかを決めます。例では選んでいません。
- 月額家賃 と 空室率 を入れます。例は150,000と5%です。
- 固定資産税・都市計画税（年額） と 火災保険（年額） を入れます。例は150,000と20,000です。
- 管理費・水道光熱費などの固定費（月額） を入れます。例は20,000です。
- 修繕費（家賃の%） と 管理委託料（徴収家賃の%） を入れます。例は5と5です。
- 家賃の年間上昇率、経費の年間上昇率、物件価値の年間上昇率 を入れます。下落を見込むならマイナスの値にします。例は-0.5、1、-1です。
- 売却費用 と 保有年数 を入れます。例は4（%）と20年です。
入力すると、結果と年ごとの表がすぐ更新されます。画面には、例の値に戻すボタン、要約をコピーするボタン、CSVをダウンロードするボタン、印刷またはPDFで保存するボタンがあります。ページのアドレスには入力値が含まれるため、そのリンクを開くと同じ結果が表示されます。
入力は一度に一つずつ変え、どの結果が動くかを見ると、数値が何に左右されるかがわかります。ページのアドレスには入力内容が保存されるので、シナリオをブックマークしたり、リンクを共有したりできます。「例の値に戻す」を押すとすべての入力欄が例の値に戻ります。
不動産投資のシミュレーションで何を見る?
見るべきは、1年目の月額キャッシュフロー（例は-￥8,811）、自己資金利回り（-2.07%）、キャップレート（3.75%）、IRR（20年間で1.91%）の4つです。キャッシュフローがマイナスなら、毎月の返済を家賃収入だけでは賄えていません。
1年目の収支はどう計算する?
家賃収入から空室分を引き、運営費を引くと純営業収益（NOI）になります。そこからローン返済額を引いた額がキャッシュフローです。
| 項目 | 1年目 |
|---|---|
| 想定総家賃収入 | ￥1,800,000 |
| 空室による損失 | -￥90,000 |
| 徴収収入 | ￥1,710,000 |
| 運営費 | -￥585,500 |
| 純営業収益（NOI） | ￥1,124,500 |
| ローン返済額 | -￥1,230,231 |
| キャッシュフロー | -￥105,731 |
運営費の内訳は、固定資産税・保険・固定費が￥410,000（￥150,000 + ￥20,000 + ￥20,000 × 12か月）、修繕費が￥90,000（想定総家賃収入の5%）、管理費が￥85,500（徴収収入の5%）です。キャップレートは、￥1,124,500 ÷ ￥30,000,000 = 3.75%です。
例の自己資金利回り -2.07% は、-￥105,731 ÷ ￥5,100,000 と一致します。￥5,100,000 は、頭金（￥3,000,000）と購入時諸費用（￥2,100,000）の合計です。
家賃下落は何%で見る?
決まった正解はありません。例では、家賃の年間上昇率を-0.5%、物件価値の年間上昇率を-1%としています。これは説明用の例で、市場の平均ではありません。築年数や地域の家賃の動きに合わせて、自分で入れ替えてください。例の2年目の徴収収入は、￥1,710,000 × (1 − 0.5%) = ￥1,701,450です。
年次の収支とローン残高
年ごとに、徴収収入、NOI、返済額、キャッシュフロー、借入残高、物件価値、自己資本を並べます。例では毎年キャッシュフローがマイナスで、20年目に売却すると手取りが残ります。表は一部の年を抜粋しています。
| 年 | 徴収収入 | 純営業収益（NOI） | ローン返済額 | キャッシュフロー | 借入残高 | 価値 | 自己資本 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ￥1,710,000 | ￥1,124,500 | ￥1,230,231 | -￥105,731 | ￥26,357,315 | ￥29,700,000 | ￥3,342,685 |
| 2 | ￥1,701,450 | ￥1,112,728 | ￥1,230,231 | -￥117,503 | ￥25,700,347 | ￥29,403,000 | ￥3,702,653 |
| 3 | ￥1,692,943 | ￥1,100,952 | ￥1,230,231 | -￥129,278 | ￥25,028,779 | ￥29,108,970 | ￥4,080,191 |
| 19 | ￥1,562,470 | ￥911,690 | ￥1,230,231 | -￥318,540 | ￥12,009,840 | ￥24,785,059 | ￥12,775,218 |
| 20 | ￥1,554,657 | ￥899,776 | ￥1,230,231 | -￥330,455 | ￥11,034,026 | ￥24,537,208 | ￥13,503,183 |
| 20年目末の売却 | ￥12,521,694 | ￥24,537,208 |
売却手取りは、物件価値￥24,537,208 から売却費用4%（￥981,488）を引いて￥23,555,720、そこから借入残高￥11,034,026 を引いて￥12,521,694です。自己資本は、物件価値から借入残高を引いた額です。1年目は￥29,700,000 − ￥26,357,315 = ￥3,342,685です。
IRRとは何ですか?
IRR（内部収益率）は、投資額と、その後の毎年のキャッシュフローや売却手取りを年率1つにまとめた値です。例のIRRは20年間で1.91%です。値がプラスなら、投資額を上回るお金が戻る計算になります。
自己資金の回収年の見方は?
年ごとのキャッシュフローを足し、そこに売却手取りを加えて、自己資金を上回るかで判断します。結果欄にはIRRと自己資本倍率が表示されるので、あわせて確認してください。例の表に出ている年は、いずれもキャッシュフローがマイナスです。
家賃と価格で自己資金利回りはどう変わる?
表の行は月額家賃、列は購入価格の変化です。例の中央（家賃±0%、価格±0%）は-2.1%です。家賃が10%下がり価格が変わらなければ-5.1%、購入価格が10%下がり家賃が変わらなければ0.4%になります。
| 家賃の変化（行）／価格の変化（列） | 購入価格 -10% | 購入価格 ±0% | 購入価格 +10% |
|---|---|---|---|
| 月額家賃 -10% | -2.8% | -5.1% | -7.1% |
| 月額家賃 ±0% | 0.4% | -2.1% | -4.2% |
| 月額家賃 +10% | 3.6% | 0.9% | -1.4% |
このツールに含まれないものは何ですか?
所得税、減価償却による税の影響、修繕の大型支出は含みません。税の規則はこのページでは引用していません。税金については、国税庁の公式情報や税理士に確認してください。このページは投資の助言ではありません。
よくある質問
不動産投資のシミュレーションで何を見る?
年ごとのキャッシュフロー、ローン残高、売却手取り、IRRを見ます。毎月の持ち出しが出るか、売却後に何が残るかを確認するためです。
家賃下落は何%で見る?
決まった数字はありません。例では家賃の年間上昇率を-0.5%としています。ご自身の物件や地域の資料をもとに決め、マイナスの値で入力してください。
IRRとは?
IRR（内部収益率）は、購入から売却までの現金の出入りを、年率1つの数字にまとめたものです。例のIRRは20年間で1.91%です。
自己資金の回収年の見方は?
年ごとのキャッシュフローに売却手取りを加え、自己資金を上回るかを見ます。例の表の年はいずれもマイナスのキャッシュフローで、売却時に手取りが入ります。
結果を保存したり共有したりできますか?
はい。「要約をコピー」で要約とページのリンクをコピーでき、「CSVをダウンロード」で表をスプレッドシート用のファイルとして保存でき、「印刷またはPDFとして保存」で印刷できます。ページのアドレスには入力内容も含まれるため、リンクを開くと同じシナリオが再現されます。
関連ツール
- 利回り 計算: 利回りだけを手早く見るとき
- rental property calculator: 英語版で詳しく分析するとき
- cap rate calculator: キャップレートだけを確かめるとき
- DSCR calculator: 返済余裕率を単独で見るとき
- simulateur investissement locatif: フランス語版で収支を見るとき