Simulateur d’investissement locatif
Simulez l’achat, le crédit, les loyers et la revente année par année : cash-flow, TRI et capital restant dû.
En bref
Un simulateur investissement locatif projette sur plusieurs années le cash-flow, le capital restant dû, la valeur du bien et le produit de la revente d'un achat loué, puis calcule le TRI.
- Taux de capitalisation = résultat net d'exploitation / prix d'achat : 8 286 € / 200 000 € = 4,14 %.
- Cash-flow par mois = (résultat net d'exploitation - remboursements du prêt) / 12 : -3 147 € / 12 = -262 € par mois dans l'exemple.
- Le TRI est le taux qui rend nulle la somme des flux actualisés, vente comprise ; dans l'exemple il vaut 5,79 % sur 15 ans, avec un produit de vente de 185 554 €.
Comment utiliser le simulateur investissement locatif
- Saisissez le Prix d’achat (200 000 €) et les Frais d’acquisition (16 000 €).
- Indiquez le Budget de rénovation (0 €) et l’Apport personnel (20 %).
- Renseignez le Taux d’intérêt (3,8 %) et la Durée du prêt (années) (20). Activez Prêt in fine (intérêts seuls) seulement si le capital est remboursé à la fin.
- Entrez le Loyer mensuel (900 €) et la Vacance locative (4 %).
- Ajoutez la Taxe foncière par an (900 €), l’Assurance par an (150 €) et les Charges de copropriété, fluides et autres frais fixes par mois (50 €).
- Réglez l’Entretien (% du loyer) (4 %) et la Gestion locative (% du loyer encaissé) (0 %).
- Fixez les hausses annuelles : Hausse des loyers par an (1,5 %), Hausse des charges par an (2 %) et Hausse de la valeur par an (1,5 %).
- Indiquez les Frais de vente (5 %) et les Années de détention (15).
- Saisissez le Taux d’impôt sur le revenu appliqué au bénéfice (0 = ignorer l’impôt), la Part du prix qui correspond au bâtiment amortissable et la Durée d’amortissement (années). Le taux est à 0 dans l’exemple, donc l’impôt n’est pas compté.
- Lisez le Cash-flow par mois, la Rentabilité des fonds propres (cash-on-cash), le Taux de capitalisation (cap rate) et le TRI.
Les résultats se mettent à jour pendant la saisie. Des boutons permettent de revenir aux exemples, de copier le résumé, de télécharger le CSV et d’imprimer la page ou de l’enregistrer en PDF. L’adresse de la page contient vos saisies, donc un lien recrée le même résultat.
Comment simuler un investissement locatif ?
Saisissez le prix, le financement, les loyers et les charges de la première année. L’outil applique ensuite les hausses annuelles, calcule le capital restant dû et simule la vente à la fin de la détention.
Quel est le cash-flow d’un investissement locatif ?
Le cash-flow est ce qui reste après les loyers encaissés, les charges et les remboursements du prêt. Le résultat net d’exploitation (NOI) vaut revenus encaissés moins charges d’exploitation, avant le crédit. Le cash-flow vaut donc NOI moins remboursements.
| Élément | Année 1 |
|---|---|
| Loyer brut prévu | 10 800 € |
| Perte due à la vacance | -432 € |
| Revenus encaissés | 10 368 € |
| Charges d’exploitation | -2 082 € |
| Résultat net d’exploitation (NOI) | 8 286 € |
| Remboursements du prêt | -11 433 € |
| Cash-flow | -3 147 € |
Le loyer brut vaut 900 € × 12 = 10 800 €, et la vacance de 4 % retire 432 €. Les frais fixes font 900 € + 150 € + 50 € × 12 = 1 650 €, auxquels s’ajoute l’entretien de 4 % du loyer, soit 432 €. Les charges totalisent 2 082 €, donc le NOI vaut 10 368 € - 2 082 € = 8 286 €. Le cash-flow vaut 8 286 € - 11 433 € = -3 147 € par an, soit -262 € par mois.
Le taux de capitalisation divise le NOI par le prix : 8 286 € / 200 000 € = 4,14 %. Le prix de 200 000 € est couvert par un apport de 40 000 € et un prêt de 160 000 €, et les frais de 16 000 € s’ajoutent, soit 56 000 € engagés. La rentabilité des fonds propres vaut donc -3 147 € / 56 000 € = -5,62 %.
Qu’est-ce que l’effort d’épargne ?
L’effort d’épargne est la somme à verser chaque mois, de votre poche, quand le cash-flow est négatif. Dans l’exemple, il vaut 262 € par mois. Le DSCR de 0,72× dit la même chose : le NOI couvre 72 % des remboursements (8 286 € / 11 433 €).
Comment calculer le TRI d’un investissement locatif ?
Le TRI est le taux annuel qui rend nulle la somme des flux actualisés, en comptant les cash-flows annuels et le produit net de la vente. Dans l’exemple, la vente de l’année 15 rapporte 250 046 € - 12 502 € de frais (5 % de la valeur) - 51 990 € de capital restant dû = 185 554 €. L’outil affiche 5,79 % sur 15 ans. Pour le vérifier, changez une seule saisie à la fois.
Projection année par année
Le tableau suit le bien sur 15 ans : revenus, cash-flow, capital restant dû, valeur et fonds propres, c’est-à-dire la valeur moins le capital restant dû. La dernière ligne montre le produit de la vente.
| Année | Revenus encaissés | Résultat net d’exploitation (NOI) | Remboursements du prêt | Cash-flow | Capital restant dû | Valeur | Fonds propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 368 € | 8 286 € | 11 433 € | -3 147 € | 154 552 € | 203 000 € | 48 448 € |
| 2 | 10 524 € | 8 402 € | 11 433 € | -3 031 € | 148 894 € | 206 045 € | 57 151 € |
| 3 | 10 681 € | 8 520 € | 11 433 € | -2 914 € | 143 017 € | 209 136 € | 66 119 € |
| … | |||||||
| 14 | 12 582 € | 9 923 € | 11 433 € | -1 510 € | 61 256 € | 246 351 € | 185 095 € |
| 15 | 12 771 € | 10 062 € | 11 433 € | -1 372 € | 51 990 € | 250 046 € | 198 056 € |
| Vente à la fin de l’année 15 | 185 554 € | 250 046 € |
La valeur passe de 200 000 € à 250 046 € en 15 ans, soit 200 000 € × 1,015^15. Le multiple des fonds propres de 2,70× se retrouve ainsi : (185 554 € + somme des 15 cash-flows, environ -34 300 €) / 56 000 € = 2,70×.
Comment lire la grille de rendement selon le loyer et le prix ?
Le tableau fait varier le loyer en lignes et le prix d’achat en colonnes, les autres saisies restant identiques. La case centrale reprend les -5,62 % de la rentabilité des fonds propres. Une hausse de 10 % du loyer ajoute environ 1,8 point.
| Variation du loyer (lignes) / variation du prix (colonnes) | Prix d’achat -10% | Prix d’achat -5% | Prix d’achat ±0% | Prix d’achat +5% | Prix d’achat +10% |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer mensuel -20% | -7,7% | -8,5% | -9,2% | -9,8% | -10,5% |
| Loyer mensuel -10% | -5,8% | -6,6% | -7,4% | -8,1% | -8,8% |
| Loyer mensuel ±0% | -3,9% | -4,8% | -5,6% | -6,4% | -7,2% |
| Loyer mensuel +10% | -1,9% | -2,9% | -3,8% | -4,7% | -5,5% |
| Loyer mensuel +20% | -0,0% | -1,1% | -2,1% | -3,0% | -3,8% |
Le taux d’occupation d’équilibre de 125,1 % vaut (2 082 € + 11 433 €) / 10 800 €. Au-dessus de 100 %, même un bien loué en permanence ne couvre pas ses frais et son crédit à ce loyer.
Quel est le prix le plus élevé qui fonctionne encore ?
Pour un taux de capitalisation de 8 %, le prix maximal est 8 286 € / 8 % = 103 575 €. Le tableau donne les autres cibles.
| Cible | Prix le plus élevé |
|---|---|
| Prix le plus élevé pour un taux de capitalisation de 8% | 103 575 € |
| Prix le plus élevé pour une rentabilité des fonds propres de 8% | 95 753 € |
| Prix le plus élevé pour un DSCR de 1.25 | 115 954 € |
Quelles sont les limites du simulateur ?
Le modèle ne fait pas de fiscalité détaillée et ne gère pas le déficit foncier. Le champ d’impôt applique un taux simple au bénéfice que vous saisissez. Pour une location meublée au micro-BIC, Service-Public indique un abattement forfaitaire de 50 % et un plafond de 83 600 € pour 2026 (page vérifiée le 15 avril 2026). Ce calcul ne fait pas partie de l’outil : vérifiez-le avec un conseiller.
Questions fréquentes
Comment simuler un investissement locatif ?
Saisissez le prix, les frais, l’apport, le taux, le loyer, la vacance et les charges, puis lisez le cash-flow mensuel et le TRI. Changez ensuite les hausses annuelles pour voir leur effet sur 15 ans. Le résultat se met à jour à chaque saisie, donc vous pouvez comparer plusieurs scénarios.
Qu’est-ce que l’effort d’épargne ?
C’est le montant mensuel à ajouter de votre poche quand le cash-flow est négatif. Dans l’exemple, il vaut 262 € par mois, soit 3 147 € par an divisés par 12.
Comment calculer le TRI d’un investissement locatif ?
Le TRI est le taux qui rend nulle la somme des flux actualisés, produit de la vente compris. L’outil le calcule sur la durée de détention que vous saisissez. Dans l’exemple, il donne 5,79 % sur 15 ans. Comme il dépend du produit de la vente, une hausse de la valeur du bien le fait monter.
Quelle différence y a-t-il entre le cash-flow et le TRI ?
Le cash-flow mesure une seule année, après loyers, charges et remboursements. Le TRI mesure toute la détention, vente comprise. Dans l’exemple, le cash-flow est négatif chaque année, mais le TRI reste positif grâce au produit de la vente.
Comment interpréter les résultats ?
Regardez d’abord le cash-flow par mois, qui indique si le loyer paie le crédit, puis le taux de capitalisation et le TRI sur la durée de détention. Dans l’exemple, le cash-flow est de -262 € par mois et le TRI de 5,79 % sur 15 ans, car le produit de la vente de l’année 15 n’apparaît pas dans les cash-flows annuels. Le tableau année par année montre comment ces chiffres évoluent avec les hausses de loyer, de charges et de valeur.
Mon investissement est-il viable ?
Le simulateur ne donne pas de verdict, il donne des chiffres à comparer : cash-flow, DSCR, taux de capitalisation et prix le plus élevé pour une cible donnée. Dans l’exemple, le DSCR de 0,72× signifie que le résultat net d’exploitation de 8 286 € couvre 72 % des remboursements de 11 433 €. Le prix le plus élevé pour un taux de capitalisation de 8 % est 103 575 €, bien en dessous des 200 000 € de l’exemple.
Rentabilité nette d’un bien immobilier : comment la calculer ?
Ce simulateur ne calcule pas la rentabilité nette sur coût total : il affiche le taux de capitalisation, soit le résultat net d’exploitation divisé par le prix d’achat. Dans l’exemple, 8 286 € / 200 000 € = 4,14 %. Pour la rentabilité brute, nette et nette-nette, utilisez le calcul de rentabilité locative lié ci-dessous.
Outils associés
- calcul rentabilité locative: pour la rentabilité brute, nette et nette-nette d’un bien.
- rental property calculator: la version anglaise, en dollars.
- Rendite Rechner Immobilie: la version allemande de cet outil.
- cap rate calculator: pour comparer un bien seulement sur son NOI et son prix.
- DSCR calculator: pour tester si le NOI couvre les remboursements du prêt.
- cash on cash return calculator: pour mesurer le cash-flow par rapport à l’argent investi.
- NOI calculator: pour détailler le résultat net d’exploitation avant le crédit.