Calcul de la rentabilité locative
Entrez le prix, les frais de notaire, le loyer et les charges pour obtenir la rentabilité brute, nette et nette-nette et le cash-flow mensuel.
En bref
Le calcul de la rentabilité locative exprime le revenu annuel d'un bien loué en pourcentage de son prix, en brut, en net sur le coût total et en net-net après impôt.
- Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat : 10 800 € / 200 000 € = 5,40%.
- Rendement net = (loyers encaissés - charges) / (prix + frais d'acquisition + travaux) : 8 318 € / 216 000 € = 3,85%.
- Micro-BIC pour une location meublée longue durée : abattement forfaitaire de 50%, selon Service-Public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026.
Comment utiliser le calcul de rentabilité locative
- Saisissez le Prix d’achat, soit 200 000 € dans l’exemple.
- Indiquez les Frais d’acquisition (notaire, taxes, honoraires). L’exemple met 16 000 €, un chiffre non officiel : remplacez-le par le montant indiqué par votre notaire.
- Renseignez les Travaux et mobilier, puis le Loyer mensuel hors charges.
- Ajustez la Vacance locative en pourcentage du loyer annuel, soit 4 dans l’exemple.
- Complétez les charges annuelles : Charges non récupérables par an, Taxe foncière par an, Assurance par an et Entretien par an.
- Indiquez les Frais de gestion (% du loyer), à 0 dans l’exemple.
- Réglez le financement avec l’Apport personnel, le Taux d’intérêt et la Durée du prêt (années). Choisissez si le prêt couvre aussi les Financer aussi les frais d’acquisition, réglé sur non dans l’exemple.
- Choisissez le Régime fiscal, puis l’Abattement forfaitaire (% du loyer) et le Taux d’impôt sur le revenu locatif net qui correspond à votre situation.
- Si vous calculez au régime réel, renseignez Amortissement ou dépréciation par an. Il vaut 0 dans l’exemple.
- Lisez Rendement brut, Rendement net, Rendement après impôt et Cash-flow mensuel après impôt.
Les résultats se mettent à jour pendant la saisie. Des boutons permettent de réinitialiser les exemples, de copier le résumé, de télécharger le CSV et d’imprimer la page ou de l’enregistrer en PDF. L’adresse de la page contient vos saisies : un lien enregistré ou envoyé recrée donc le même résultat.
Rentabilité brute, nette et nette-nette
La rentabilité brute divise le loyer annuel par le prix d’achat. La rentabilité nette retire la vacance et les charges du loyer, puis divise par le coût total, frais d’acquisition et travaux compris. La rentabilité nette-nette retire en plus l’impôt que vous saisissez. Dans l’exemple, les trois mesures donnent :
| Mesure | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 10 800 € / 200 000 € | 5,40% |
| Rendement net | 8 318 € / 216 000 € | 3,85% |
| Rendement après impôt | (8 318 € - 1 555 €) / 216 000 € | 3,13% |
La formule de la rentabilité nette s’écrit : (loyers encaissés - charges) / (prix + frais d’acquisition + travaux). Avec 10 368 € de loyers encaissés et 2 050 € de charges, cela fait (10 368 € - 2 050 €) / 216 000 € = 3,85%. Le loyer annuel de 10 800 € vient de 900 € × 12. La vacance de 4% enlève 432 €. Les charges de 2 050 € se composent de 600 € de charges non récupérables, 900 € de taxe foncière, 150 € d’assurance et 400 € d’entretien.
Comment lire le tableau de sensibilité ?
Le tableau montre le rendement net pour une variation du loyer (lignes) et du prix (colonnes). La case centrale, à 900 € et prix ±0%, reprend le rendement net de 3,85%. Chaque hausse de 5% du loyer ajoute environ 0,24 point : de 3,61% à 3,85%, puis à 4,09%.
| Loyer mensuel | Prix d’achat -10% | Prix d’achat ±0% | Prix d’achat +10% |
|---|---|---|---|
| 810 € (-10%) | 3,75% | 3,37% | 3,06% |
| 855 € (-5%) | 4,01% | 3,61% | 3,28% |
| 900 € (0%) | 4,28% | 3,85% | 3,50% |
| 945 € (+5%) | 4,55% | 4,09% | 3,72% |
| 990 € (+10%) | 4,81% | 4,33% | 3,94% |
La case 4,28% correspond à un coût total de 194 400 €, si les frais suivent le prix baissé de 10%. Le calcul est 8 318 € / 194 400 € = 4,28%. Lisez le tableau comme une question : que se passe-t-il si le loyer ou le prix change ?
Comment l’impôt change-t-il le résultat ?
Le régime micro-BIC pour une location meublée longue durée applique un abattement forfaitaire de 50%. Service-Public.gouv.fr indique cette règle sur une page vérifiée le 15 avril 2026, avec un plafond de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026. Dans l’outil, l’abattement porte sur les loyers encaissés : 10 368 € × (1 - 50%) = 5 184 € de base imposable. Avec un Taux d’impôt sur le revenu locatif net de 30 dans l’exemple, un chiffre d’exemple et non officiel, l’impôt est 5 184 € × 30% = 1 555 €. Le rendement après impôt devient alors (8 318 € - 1 555 €) / 216 000 € = 3,13%. Votre taux réel dépend de votre situation : saisissez-le à la place de l’exemple.
Que signifie le cash-flow négatif ?
Le cash-flow est ce qui reste après les charges, l’impôt et les remboursements du prêt. Le tableau de l’année 1 affiche -4 671 € par an, soit -389 € par mois. Le loyer ne couvre donc pas le crédit, l’impôt et les charges dans cet exemple. L’Effort d’épargne mensuel de 389 € par mois est la somme à prévoir chaque mois, à partir d’autres revenus, pour couvrir ce déficit.
Quelles limites a ce calcul ?
Ce calcul porte sur la première année et ne prévoit ni hausse de loyer, ni revente. Il ne calcule pas les prélèvements sociaux ni votre taux marginal : si vous voulez les prendre en compte, intégrez-les dans le taux d’impôt que vous saisissez. Il ne remplace pas une étude de marché ni la vérification du montant des frais par votre notaire. Pour une projection sur plusieurs années, utilisez l’outil de simulation lié ci-dessous.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative ?
Divisez le loyer annuel par le prix d’achat, puis multipliez par 100. Dans l’exemple, 10 800 € / 200 000 € donne 5,40%. Pour la rentabilité nette, prenez le loyer après vacance et charges, divisé par le coût total.
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
L’outil ne donne pas de seuil, car le résultat dépend de la ville, du prix, du financement et des charges. Comparez le rendement net à vos objectifs, et regardez le cash-flow mensuel pour savoir si le loyer couvre le crédit. Dans l’exemple, ce cash-flow est de -389 € par mois.
Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute ne tient compte ni de la vacance, ni des charges, ni des frais. La rentabilité nette les intègre et divise par le coût total. Dans l’exemple, elle passe de 5,40% en brut à 3,85% en net.
Quels frais inclure dans le calcul ?
Incluez les frais d’acquisition, les travaux, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les frais de gestion et la vacance locative. L’outil ne devine pas les frais de notaire : saisissez le montant indiqué par votre notaire.
Comment calculer le cash-flow ?
Le cash-flow mensuel est ce qui reste après les loyers nets, l’impôt et les remboursements du prêt, divisé par 12. Dans l’exemple, l’outil affiche -4 671 € par an, soit -389 € par mois, après 8 318 € de revenu locatif net, 1 555 € d’impôt et 11 433 € de remboursements.
Comment interpréter les résultats ?
Lisez d’abord le rendement net, qui sert de base de comparaison entre biens, puis le cash-flow mensuel, qui indique si le loyer couvre le crédit, les charges et l’impôt. Dans l’exemple, le rendement net est de 3,85 % et le cash-flow de -389 € par mois, donc le loyer ne couvre pas encore ces dépenses. Le tableau de sensibilité montre ensuite ce qui change si le loyer ou le prix varie.
Comment simuler le rendement ?
Saisissez le prix d’achat, les frais d’acquisition, le loyer, la vacance et les charges annuelles : les trois rendements se mettent à jour pendant la saisie. Pour tester un scénario, changez une seule valeur, par exemple le loyer, puis regardez la ligne correspondante du tableau de sensibilité. Les valeurs de départ sont des exemples, pas des données de marché.
Outils associés
- simulateur investissement locatif: pour une simulation sur plusieurs années avec revente.
- cap rate calculator: la même idée en anglais, avec le taux de capitalisation.
- Mietrendite-Rechner: la version allemande de cet outil.
- rental property calculator: la version anglaise avec projection sur plusieurs années.
- DSCR calculator: pour comparer les revenus aux mensualités, version anglaise.