Calculadora de rentabilidad de alquiler
Introduce precio, gastos de compra, alquiler y gastos para ver la rentabilidad bruta, neta y el cash flow mensual.
De un vistazo
La calculadora rentabilidad alquiler calcula la rentabilidad bruta y neta de un inmueble de alquiler y el cash flow mensual tras la hipoteca.
- Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra; en el ejemplo, 9600 / 180000 = 5,33 %.
- Rentabilidad neta = (ingresos - gastos) / (precio de compra + gastos de compra); en el ejemplo, 7640 / 196200 = 3,89 %.
- Cash flow del año 1 = rendimiento neto menos pagos de la hipoteca; en el ejemplo, 7640 - 7569 = 71 € al año, unos 6 € al mes.
- El ITP, la notaría y los impuestos son datos que introduce el usuario según su comunidad autónoma; los valores del ejemplo no son datos de mercado.
Cómo usar la calculadora de rentabilidad de alquiler
- Escribe el Precio de compra en euros.
- Indica el Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) (% del precio) que corresponde a tu comunidad autónoma.
- Rellena Notaría y registro (% del precio) y, si vas a reformar, el importe de Obras y mobiliario.
- Introduce el Alquiler mensual que esperas cobrar.
- Pon el Vacío como porcentaje del alquiler anual que esperas perder por meses sin inquilino.
- Completa los gastos anuales: Gastos no repercutibles al año, IBI al año, Seguro al año y Mantenimiento al año. Si pagas a una administración, indica la Comisión de gestión (% del alquiler).
- Si compras con hipoteca, escribe la Entrada, el Tipo de interés y el Plazo de la hipoteca (años). Marca Financiar también los gastos de compra solo si tu banco te los financia.
- Si no necesitas el efecto fiscal, deja Tratamiento fiscal en la opción por defecto. Si lo cambias, completa también Tipo impositivo sobre el rendimiento neto del alquiler, Reducción sobre el rendimiento neto (%), Parte del precio que corresponde al edificio y Tasa de amortización al año.
- Lee Rentabilidad bruta y Rentabilidad neta en la parte superior del resultado.
- Revisa Cash flow mensual después de impuestos y la tabla Cuenta del año 1.
Los resultados se actualizan mientras escribes. Los botones permiten volver a los valores de ejemplo, copiar el resumen, descargar un CSV o imprimir como PDF. La dirección de la página guarda tus datos, así que un enlace recrea el resultado.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad se expresa en porcentaje sobre lo que cuesta el inmueble. Se usan dos fórmulas:
- Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra
- Rentabilidad neta = (ingresos - gastos) / (precio de compra + gastos de compra)
En la neta, los ingresos son el alquiler anual menos el vacío, y los gastos son los corrientes del año.
Rentabilidad bruta y neta
La bruta mira solo el alquiler frente al precio. La neta descuenta los gastos y suma los de compra. Con el alquiler de ejemplo, 800 € al mes (9600 € al año):
- Bruta: 9600 / 180000 = 5,33 %.
- Neta: 7640 / (180000 + 16200) = 7640 / 196200 = 3,89 %.
Con gastos positivos, la neta queda por debajo de la bruta. Cuenta del primer año:
| Concepto | Año 1 |
|---|---|
| Alquiler al año | 9600 € |
| Pérdida por vacío | -480 € |
| Cargas y gastos corrientes | -1480 € |
| Rendimiento neto del alquiler | 7640 € |
| Coste total (precio + gastos de compra + obras) | 196.200 € |
| Pagos de la hipoteca | -7569 € |
| Cash flow | 71 € |
¿Qué gastos de compra se suman al precio?
Los gastos de compra son un porcentaje del precio. El ejemplo usa un 7 % de ITP y un 2 % de notaría y registro, valores de ejemplo que dependen de tu comunidad autónoma.
- ITP: 180000 × 7 % = 12600 €
- Notaría y registro: 180000 × 2 % = 3600 €
- Total de gastos de compra: 12600 + 3600 = 16200 €
Con obras a 0 €, el coste total es 180000 + 16200 = 196200 €.
¿Qué gastos corrientes restan del alquiler?
El vacío se calcula como porcentaje del alquiler anual. Con un 5 %, el ejemplo pierde 9600 × 5 % = 480 € al año. Los demás gastos son importes anuales fijos:
- Gastos no repercutibles: 480 €
- IBI: 450 €
- Seguro: 150 €
- Mantenimiento: 400 €
Suman 1480 € (480 + 450 + 150 + 400), con la comisión de gestión a 0 %. El rendimiento neto queda en 9600 − 480 − 1480 = 7640 €.
¿Cómo cambia la rentabilidad neta con el alquiler y el precio?
La tabla cambia alquiler y precio. El vacío sigue al alquiler, los gastos de compra siguen al precio y el resto de gastos anuales no cambia:
| Alquiler mensual | Precio de compra -10% | Precio de compra ±0% | Precio de compra +10% |
|---|---|---|---|
| 720 € (-10%) | 3,81% | 3,43% | 3,12% |
| 760 € (-5%) | 4,07% | 3,66% | 3,33% |
| 800 € (0%) | 4,33% | 3,89% | 3,54% |
| 840 € (+5%) | 4,58% | 4,13% | 3,75% |
| 880 € (+10%) | 4,84% | 4,36% | 3,96% |
Con el ejemplo, 3,89 %. Si el precio baja un 10 %, la neta sube a 4,33 %.
¿Qué cash flow queda tras la hipoteca?
El cash flow es el rendimiento neto menos los pagos de la hipoteca. En el ejemplo, la entrada es el 30 % del precio, es decir 54000 €, y el préstamo queda en 126000 € (180000 − 54000). Con un tipo del 3,5 % a 25 años, la cuota suma 7569 € al año, unos 631 € al mes (7569 / 12).
Entonces el cash flow es 7640 − 7569 = 71 € al año, unos 6 € al mes. Los gastos de compra no se financian en el ejemplo, así que el dinero que pones tú es 54000 + 16200 = 70200 €. La rentabilidad sobre efectivo es 71 / 70200 = 0,10 %.
¿Qué deja fuera el año 1 de esta calculadora?
Esta página muestra solo el año 1. No proyecta el alquiler, el precio ni los gastos en años posteriores; la proyección anual está en la versión inglesa. Si tu situación fiscal es distinta de la del ejemplo, cambia los campos fiscales y comprueba el resultado con tu asesor.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler?
Depende de tu financiación, de tus gastos y de lo que quieras comparar. Una bruta alta puede bajar mucho en la neta si los gastos son altos, así que compara siempre la neta. No hay una cifra única que valga para todos los inmuebles.
¿Qué gastos se incluyen?
Los de compra son el ITP, la notaría y el registro, y las obras si las hay. Los corrientes son el vacío, los gastos no repercutibles, el IBI, el seguro, el mantenimiento y la comisión de gestión. Si dejas un campo a 0, el resultado saldrá más optimista, así que revisa cada uno.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio. La neta descuenta los gastos del alquiler y suma los gastos de compra al precio, así que es la cifra más útil para comparar inmuebles. En el ejemplo son 5,33 % y 3,89 %.
¿Cuánto cash flow queda al mes?
Es el rendimiento neto menos los pagos de la hipoteca, dividido entre doce. En el ejemplo quedan 71 € al año, unos 6 € al mes. Si el resultado es negativo, tendrías que aportar dinero cada mes.
¿Incluye la calculadora los impuestos?
Solo los que introduces. El ITP y la notaría dependen de tu comunidad autónoma, y el tratamiento fiscal, el tipo impositivo y la reducción son datos tuyos. Consulta la Agencia Tributaria o tu comunidad autónoma, y pregunta a tu asesor si tu caso es especial.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. La neta resta el vacío y los gastos corrientes del alquiler y divide el resultado entre el precio más los gastos de compra. Con el ejemplo, 9600 / 180000 = 5,33 % bruta y 7640 / 196200 = 3,89 % neta.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso?
Necesitas la entrada más los gastos de compra que no financies. En el ejemplo, Entrada del 30 % de 180000 € son 54000 €, y los gastos de compra suman 16200 €, así que el total es 70200 €. Tu banco decide cuánto presta, así que cambia el campo Entrada para ver cómo cambia la cifra.
¿Es rentable comprar un piso para alquilar?
La calculadora no da un sí o no: muestra la rentabilidad neta y el cash flow mensual tras la hipoteca, y el resultado depende de cada cifra que introduces. En el ejemplo, la neta es del 3,89 % y el alquiler neto cubre la cuota con 71 € al año de margen, unos 6 € al mes. Cambia el alquiler, el precio o la entrada para ver cómo cambia ese resultado.
Herramientas relacionadas
- calcul rentabilité locative: la versión francesa, si prefieres la misma cuenta en francés.
- Mietrendite Rechner: la versión alemana, si necesitas el cálculo en alemán.
- rental property calculator: la versión inglesa, con proyección anual del rendimiento.
- cap rate calculator: la tasa de capitalización, en inglés.
- DSCR calculator: para comparar ingresos y cuota, en inglés.
- gross rent multiplier calculator: el múltiplo del alquiler bruto, en inglés.