Rendite Rechner Immobilie
Kaufpreis, Nebenkosten, Miete und Kosten eingeben: Brutto- und Nettomietrendite, Faktor und Cashflow nach Kredit.
Auf einen Blick
Der Rendite Rechner Immobilie berechnet Brutto- und Nettomietrendite einer vermieteten Immobilie aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Miete und laufenden Kosten.
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis; im Beispiel 10.800 € / 250.000 € = 4,32%.
- Nettomietrendite = (Mieteinnahmen - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten); im Beispiel 9.284 € / 275.175 € = 3,37%.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresmiete; im Beispiel 250.000 € / 10.800 € = 23,1.
So nutzen Sie den Rendite Rechner Immobilie
- Tragen Sie unter Kaufpreis den Preis der Wohnung ein, zum Beispiel 250.000.
- Geben Sie unter Grunderwerbsteuer (% des Preises) den Satz Ihres Bundeslandes ein.
- Setzen Sie Notar und Eintragung (% des Preises) und Maklercourtage (% des Preises). Ohne Makler tragen Sie dort 0 ein.
- Schreiben Sie unter Arbeiten und Möbel die Kosten für Renovierung oder Einrichtung vor der Vermietung.
- Geben Sie die Monatliche Miete ein, also die Kaltmiete ohne Nebenkosten-Vorauszahlung.
- Schätzen Sie unter Leerstand den Anteil der Jahresmiete, der im Schnitt ausfällt.
- Tragen Sie Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr, Grundsteuer pro Jahr, Versicherung pro Jahr, Verwaltungsgebühr (% der Miete) und Instandhaltung pro Jahr ein.
- Setzen Sie Eigenkapital (Anzahlung), Zinssatz und Darlehenslaufzeit (Jahre). Standardmäßig ist Auch die Kaufnebenkosten finanzieren ausgeschaltet.
- Lassen Sie Steuerliche Behandlung auf dem Standard, dann ist die Steuer nicht eingerechnet. Wollen Sie die Steuer einbeziehen, tragen Sie Steuersatz auf die Nettomieteinnahmen, Gebäudeanteil am Preis und Abschreibungssatz pro Jahr ein.
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Was berechnet der Rendite Rechner Immobilie?
Der Rechner zeigt, welchen jährlichen Ertrag eine vermietete Wohnung im Verhältnis zum eingesetzten Geld bringt. Er nennt zwei Renditen: die Bruttomietrendite, die Miete und Kaufpreis vergleicht, und die Nettomietrendite, die zusätzlich alle laufenden Kosten abzieht. Dazu kommen der Kaufpreisfaktor und der Cashflow, also was nach der Kreditrate übrig bleibt oder fehlt.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Formel: Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Bei den Beispielwerten sind das 900 € mal 12, also 10.800 € Jahresmiete, geteilt durch 250.000 €. Ergebnis: 4,32%. Leerstand und Kosten fließen hier nicht ein, deshalb liegt dieser Wert über der Nettomietrendite.
Kaufnebenkosten und Nettomietrendite
Die Nettomietrendite zieht die laufenden Kosten von den Mieteinnahmen ab und teilt das Ergebnis durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Formel: Nettomietrendite = (Mieteinnahmen - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Zu den laufenden Kosten zählen im Rechner die nicht umlagefähigen Kosten, die Instandhaltung, die Grundsteuer, die Versicherung und die Verwaltungsgebühr. Im Beispiel sind es 500 € plus 800 € Instandhaltung, zusammen 1.300 €.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung?
Im Rechner sind es drei Posten, jeweils als Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer, Notar und Eintragung sowie Maklercourtage. Die Beispielwerte 5 %, 1,5 % und 3,57 % sind nur Beispiele. Der Satz der Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland festgelegt, deshalb prüfen Sie den aktuellen Satz beim Finanzamt oder beim Landesfinanzministerium. Notar- und Maklergebühren schwanken je nach Vertrag. Renovierung und Einrichtung tragen Sie als Euro-Betrag unter Arbeiten und Möbel ein.
| Posten (Beispiel) | Satz | Betrag bei 250.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 12.500 € |
| Notar und Eintragung | 1,5 % | 3.750 € |
| Maklercourtage | 3,57 % | 8.925 € |
| Kaufnebenkosten zusammen | 10,07 % | 25.175 € |
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresmiete. Bei 250.000 € und 10.800 € Jahresmiete ergibt das 23,1. Der Wert ist der Kehrwert der Bruttomietrendite, nur anders geschrieben. Ob ein Faktor zu einer Lage passt, hängt von der Lage ab, deshalb nutzen Sie ihn als Vergleich mit Angeboten aus derselben Gegend.
Wie berechnet man die Nettomietrendite Schritt für Schritt?
- Jahresmiete: 900 € mal 12 ergibt 10.800 €.
- Leerstand: 2 % von 10.800 € sind 216 €. Die Mieteinnahmen sinken auf 10.584 €.
- Laufende Kosten: 500 € plus 800 € ergeben 1.300 €. Nettoeinkünfte: 10.584 € minus 1.300 € sind 9.284 €.
- Gesamtkosten: 250.000 € Kaufpreis plus 25.175 € Kaufnebenkosten ergeben 275.175 €.
- Nettomietrendite: 9.284 € / 275.175 € = 3,37%.
Wie wirkt sich Miete oder Preis auf die Rendite aus?
Die Tabelle ändert die Monatsmiete in 5-Prozent-Schritten. Die Spalten ändern den Kaufpreis, und die Kaufnebenkosten passen sich dem Preis an. Bei 900 € und unverändertem Preis liegt die Nettomietrendite bei 3,37%. Sinkt der Preis um 10 %, steigt sie auf 3,75%, steigt er um 10 %, fällt sie auf 3,07%.
| Monatliche Miete | Kaufpreis -10% | Kaufpreis ±0% | Kaufpreis +10% |
|---|---|---|---|
| 810 € (-10%) | 3,32% | 2,99% | 2,72% |
| 855 € (-5%) | 3,54% | 3,18% | 2,89% |
| 900 € (0%) | 3,75% | 3,37% | 3,07% |
| 945 € (+5%) | 3,96% | 3,57% | 3,24% |
| 990 € (+10%) | 4,18% | 3,76% | 3,42% |
Was zeigt der Cashflow nach Kredit?
Der Cashflow ist das, was nach Mieteinnahmen, Kosten und Kreditrate übrig bleibt. Die Betriebsrechnung zeigt nur das erste Jahr:
| Position | Jahr 1 |
|---|---|
| Miete pro Jahr | 10.800 € |
| Mietausfall durch Leerstand | -216 € |
| Nebenkosten und laufende Kosten | -1.300 € |
| Nettoeinkünfte aus Vermietung | 9.284 € |
| Gesamtkosten (Preis + Kaufnebenkosten + Arbeiten) | 275.175 € |
| Darlehensraten | -12.144 € |
| Cashflow | -2.860 € |
Die Darlehensraten von 12.144 € pro Jahr entsprechen 1.012 € pro Monat. Der Kredit beträgt 200.000 €, weil 20 % Eigenkapital eingesetzt werden und die Kaufnebenkosten nicht finanziert sind. Der Cashflow ist 9.284 € minus 12.144 €, also -2.860 € pro Jahr oder -238 € pro Monat. Die Cash-on-Cash-Rendite setzt dieses Ergebnis ins Verhältnis zum eingesetzten Geld: -2.860 € / (50.000 € + 25.175 €) = -3,8%. Bei Steuern verändert sich der Wert, sobald Sie die Steuerfelder ausfüllen.
Was lässt der Rechner aus?
Der Rechner rechnet ein Jahr. Was kein Eingabefeld hat, fließt nicht ein, etwa Kreditgebühren, Sonderumlagen oder ein späterer Verkaufserlös. Mietsteigerungen und Preisentwicklungen über die Jahre bildet die Betriebsrechnung ebenfalls nicht ab. Der Leerstand ist ein Prozentwert, der einen Durchschnitt beschreibt, kein Ausfall in einem bestimmten Monat.
Wie lese ich das Ergebnis?
Eine positive Nettomietrendite heißt nicht, dass der Cashflow positiv ist. Im Beispiel liegt die Nettomietrendite bei 3,37%, der Cashflow nach Kredit aber bei -238 € im Monat. Die Nettomietrendite hilft beim Preisvergleich, der Cashflow zeigt, ob Sie die Rate aus der Miete bezahlen. Prüfen Sie beide Werte mit eigenen Vergleichsmieten und mit Ihrer Bank.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
Die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis ergibt die Bruttomietrendite. Für die Nettomietrendite ziehen Sie Leerstand und laufende Kosten von der Miete ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Mit den Beispielwerten ergibt das 4,32% brutto und 3,37% netto. Der Rechner zeigt beide Werte beim Tippen.
Was ist eine gute Rendite?
Das hängt von Lage, Zustand der Immobilie und dem Risiko ab, das Sie tragen wollen. Der Rechner nennt deshalb keinen Zielwert. Vergleichen Sie Ihr Ergebnis mit Mieten und Kaufpreisen in derselben Gegend. Ein Ergebnis allein sagt wenig, solange Sie Leerstand und Instandhaltung nicht geprüft haben.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung?
Im Rechner sind es Grunderwerbsteuer, Notar und Eintragung sowie Maklercourtage, jeweils als Prozent des Preises. Die Sätze unterscheiden sich je nach Bundesland und Vertrag. Den aktuellen Grunderwerbsteuersatz prüfen Sie beim Finanzamt oder beim Landesfinanzministerium.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete. Bei 250.000 € und 10.800 € Jahresmiete ergibt sich 23,1. Ein niedrigerer Faktor heißt, dass der Preis im Verhältnis zur Miete niedriger ist. Ob das für Sie passt, hängt von der Lage ab. Im Rechner ändern Sie dafür den Kaufpreis oder die Monatliche Miete, dann sehen Sie den Faktor neu.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite ist der Cashflow eines Jahres geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Im Beispiel betragen die Gesamtkosten 275.175 € und das Darlehen 200.000 €, also liegt das Eigenkapital bei 75.175 €. Damit ergibt sich -2.860 € / 75.175 € = -3,8 %.
Welche Kosten senken die Nettomietrendite?
Alle laufenden Kosten, die der Rechner abzieht, senken sie: nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltungsgebühr, dazu der Leerstand. Im Beispiel sind das 500 € plus 800 € Instandhaltung, also 1.300 € pro Jahr, und der Leerstand von 2 % kostet 216 €. Höhere Kaufnebenkosten senken sie ebenfalls, weil sie den Nenner vergrößern.
Ist eine hohe Bruttomietrendite automatisch gut?
Nein. Die Bruttomietrendite lässt Leerstand, laufende Kosten und Kaufnebenkosten weg, deshalb liegt sie im Beispiel mit 4,32 % über der Nettomietrendite von 3,37 %. Vergleichen Sie Objekte deshalb mit dem Nettowert und dem Cashflow nach Kredit.
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- DSCR calculator: um Einnahmen und Kreditrate zu vergleichen, auf Englisch.