Mietrendite Rechner
Aus Kaltmiete, Kaufpreis und Kosten die Brutto- und Nettomietrendite sowie den Cashflow nach dem Kredit berechnen.
Auf einen Blick
Der Mietrendite Rechner berechnet die Brutto- und Nettomietrendite einer Immobilie aus Kaltmiete, Leerstand, laufenden Kosten und Kaufpreis.
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis; im Beispiel 10.800 € / 250.000 € = 4,32%.
- Nettomietrendite = (Mieteinnahmen - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten); im Beispiel 9.284 € / 275.175 € = 3,37%.
- Bei 10 % mehr Miete (990 €) steigt die Nettomietrendite im Beispiel auf 3,76%, bei 10 % weniger (810 €) sinkt sie auf 2,99%.
So rechnen Sie mit dem Mietrendite Rechner
- Tragen Sie unter Kaufpreis den Preis ein, auf den sich die Miete bezieht.
- Geben Sie unter Monatliche Miete nur die Kaltmiete ein, ohne Heizkosten und ohne Nebenkosten-Vorauszahlung.
- Schätzen Sie unter Leerstand den Anteil des Jahres, in dem die Wohnung voraussichtlich leer steht.
- Tragen Sie unter Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr die Kosten ein, die Sie als Vermieter selbst tragen.
- Setzen Sie Instandhaltung pro Jahr als Rücklage für Reparaturen. Ein fester Jahresbetrag glättet Schäden, die in unterschiedlichen Jahren anfallen.
- Geben Sie Grundsteuer pro Jahr und Versicherung pro Jahr ein, sofern Sie diese Kosten selbst tragen.
- Tragen Sie Verwaltungsgebühr (% der Miete) ein, wenn eine Hausverwaltung Gebühren berechnet.
- Füllen Sie Grunderwerbsteuer (% des Preises), Notar und Eintragung (% des Preises) und Maklercourtage (% des Preises) aus. Die Vorgaben im Rechner sind Beispiele.
- Mit Eigenkapital (Anzahlung), Zinssatz und Darlehenslaufzeit (Jahre) berechnen Sie die Kreditrate. Die Steuerfelder lassen Sie beim Standard, solange Sie nur die Rendite vergleichen.
Die Ergebnisse aktualisieren sich beim Tippen. Mit den Schaltflächen setzen Sie die Beispielwerte zurück, kopieren die Zusammenfassung, laden eine CSV-Datei herunter oder drucken als PDF. Die Adresse der Seite enthält Ihre Eingaben, ein Link stellt also dieselbe Rechnung wieder her.
Ändern Sie jeweils nur eine Eingabe und beobachten Sie, welches Ergebnis sich bewegt. Die Adresszeile speichert Ihre Eingaben, sodass Sie ein Szenario als Lesezeichen ablegen oder den Link weitergeben können. „Auf Beispiele zurücksetzen“ setzt alle Felder auf die Beispielwerte zurück.
Was misst die Mietrendite?
Die Mietrendite setzt die Miete eines Jahres in Beziehung zum Preis der Immobilie. Sie zeigt, welcher Anteil des Kaufpreises jährlich als Miete zurückkommt. Der Rechner trennt zwei Sichtweisen: die Brutto-Sicht ohne Kosten und die Netto-Sicht mit Abzügen. Eine einzelne Zahl sagt wenig, solange nicht klar ist, welche Kosten darin enthalten sind. Die Tabelle im Abschnitt zur Miete zeigt, wie stark jede Mietänderung wirkt.
Warum zählt nur die Kaltmiete?
Die Kaltmiete ist die Miete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete ist die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten-Vorauszahlung. Umlagefähige Nebenkosten zahlt der Mieter über die jährliche Abrechnung, deshalb gehören sie nicht in die Rendite. Der Rechner nutzt nur das Feld Monatliche Miete. Tragen Sie dort die Warmmiete ein, verfälschen Sie das Ergebnis, weil Nebenkosten dann als Ertrag erscheinen.
Brutto oder netto: Welche Rechnung passt?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite ist (Mieteinnahmen - laufende Kosten) geteilt durch (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Die Tabelle zeigt die Schritte mit den Beispielwerten:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| Mieteinnahmen nach Leerstand von 2 % | 10.584 € |
| Laufende Kosten (500 € plus 800 €) | 1.300 € |
| Nettoeinkünfte aus Vermietung | 9.284 € |
| Preis plus Kaufnebenkosten | 275.175 € |
| Bruttomietrendite | 4,32% |
| Nettomietrendite | 3,37% |
Welche Kosten drücken die Mietrendite?
Der Leerstand kostet im Beispiel 2 % der Jahresmiete, also 216 € bei 10.800 €. Die nicht umlagefähigen Kosten stehen mit 500 € pro Jahr im Rechner. Die Instandhaltung ist mit 800 € pro Jahr angesetzt. Grundsteuer, Versicherung und Verwaltungsgebühr stehen im Beispiel auf 0, deshalb wirken sie dort nicht. Sobald Sie Werte eintragen, verändern sie die Nettomietrendite direkt.
Mietrendite bei anderen Mieten
Die Tabelle lässt den Kaufpreis bei 250.000 € und ändert nur die Monatsmiete. Bei 10 % mehr Miete, also 990 €, steigt die Nettomietrendite auf 3,76%. Bei 10 % weniger, also 810 €, sinkt sie auf 2,99%. Der Sprung von 900 € auf 990 € bringt damit rund 0,4 Prozentpunkte.
| Monatliche Miete | Nettomietrendite bei Kaufpreis ±0% |
|---|---|
| 810 € (-10%) | 2,99% |
| 855 € (-5%) | 3,18% |
| 900 € (0%) | 3,37% |
| 945 € (+5%) | 3,57% |
| 990 € (+10%) | 3,76% |
Wie viel bleibt nach der Kreditrate?
Die Darlehensraten betragen im Beispiel 12.144 € pro Jahr, also rund 1.012 € pro Monat. Damit ergibt sich ein Cashflow von -238 € pro Monat. Steigt die Miete auf 990 €, rechnet sich das so: 990 € mal 12 sind 11.880 €. Nach 2 % Leerstand (237,60 €) bleiben 11.642,40 €. Abzüglich 1.300 € laufender Kosten sind es 10.342,40 €, und nach 12.144 € Kreditrate verbleiben -1.801,60 € pro Jahr, also rund -150 € pro Monat. Der Rechner zeigt den Cashflow nach Steuern. Mit dem Standard der Steuerfelder ist keine Steuer eingerechnet.
Mietrendite oder Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite vergleicht die Miete mit dem Objekt einschließlich Kaufnebenkosten. Die Eigenkapitalrendite, im Rechner Cash-on-Cash-Rendite genannt, vergleicht den Cashflow mit dem eingesetzten eigenen Geld. Im Beispiel liegt die Mietrendite bei 3,37%, die Cash-on-Cash-Rendite bei -3,8%. Der Grund ist die Kreditrate, die mit 12.144 € höher ist als die Nettoeinkünfte von 9.284 €. Welche der beiden Zahlen für Sie zählt, hängt davon ab, ob Sie den Preis oder Ihre Liquidität vergleichen.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Leerstand und laufende Kosten von den Mieten ab und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Mit dem Beispiel mit 900 € Kaltmiete ergibt das 4,32% brutto und 3,37% netto. Ändern Sie die Monatliche Miete, dann sehen Sie die Wirkung sofort.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite lässt alle Kosten weg. Die Nettomietrendite zieht Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den Preis ein. Im Beispiel trennen beide Werte knapp einen Prozentpunkt. Für einen fairen Vergleich zwischen Objekten zählt daher meist der Nettowert.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Zahl, die für alle Lagen gilt, gibt es nicht. Die passende Rendite hängt von der Lage, vom Zustand der Immobilie und vom Risiko ab, das Sie tragen wollen. Vergleichen Sie Ihr Ergebnis mit Mieten und Kaufpreisen in derselben Gegend. Liegt Ihr Wert deutlich darunter, prüfen Sie zuerst Leerstand und Instandhaltung im Rechner.
Ist Mietrendite dasselbe wie Eigenkapitalrendite?
Nein. Die Mietrendite misst den Ertrag im Verhältnis zum Objekt, die Eigenkapitalrendite den Cashflow im Verhältnis zum eigenen Geld. Im Beispiel liegt die Mietrendite bei 3,37%, die Cash-on-Cash-Rendite bei -3,8%, weil die Kreditrate höher ist als die Nettoeinnahmen.
Warum sinkt die Mietrendite?
Sie sinkt, wenn die Miete fällt, der Leerstand steigt oder die laufenden Kosten und die Instandhaltung wachsen. Der Leerstand von 2 % kostet im Beispiel 216 € pro Jahr. Ein höherer Kaufpreis senkt sie ebenfalls, weil die Kaufnebenkosten mit dem Preis steigen: bei +10 % sinkt die Nettomietrendite im Beispiel von 3,37 % auf 3,07 %.
Ist eine hohe Mietrendite immer besser?
Nicht automatisch. Der Rechner rechnet nur mit den Zahlen, die Sie eintragen, und prüft nicht, ob die Miete am Markt zu erzielen ist. Eine hohe Rendite mit einer Miete, die sich nicht halten lässt, hilft deshalb wenig, und Leerstand sowie Instandhaltung sollten Sie mit eigenen Werten prüfen.
Wie beeinflusst die Finanzierung die Rendite?
Die Mietrendite enthält keine Kreditrate, deshalb ändert der Zinssatz die Nettomietrendite nicht. Der Kredit wirkt auf den Cashflow: Im Beispiel stehen 9.284 € Nettoeinkünften 12.144 € Darlehensraten gegenüber, also -2.860 € im Jahr. Diese Lücke zeigt sich in der Cash-on-Cash-Rendite von -3,8 %.
Verwandte Rechner
- rendite rechner immobilie: Nutzen Sie ihn, wenn Kaufnebenkosten und Kaufpreisfaktor im Detail zählen.
- calcul rentabilité locative: Die französische Version dieses Rechners.
- gross rent multiplier calculator: Der Faktor auf Englisch, wenn Sie das Verhältnis von Preis zu Jahresmiete suchen.
- rental property calculator: die englische Version mit Jahresprojektion.
- cap rate calculator: die Nettorendite auf Englisch (Cap Rate).
- DSCR calculator: um Einnahmen und Kreditrate zu vergleichen, auf Englisch.